Kaufvertrag unterschrieben - Thema GVO-Genehmigung

Gestern (12.09.17) folgte der nächste offizielle Termin: Die Unterzeichnung des Grundstück-Kaufvertrages beim Notar. Eigentlich eine gute Sache, denn das Eigentum am Grundstück ist natürlich die Voraussetzung, dass die Bank überhaupt den Kredit auszahlt. Man verzeihe mir hier meine juristisch unkorrekte Ausdrucksweise.
Es war unser erster Termin bei einem Notar, aber die die ich bisher kennengelernt habe (beruflich) und wie uns von anderen berichtet wurde, sind Notare zumeist etwas... nun.. speziell. Und damit meine ich steif.. wie ein Stock. Vermutlich ist es eher Ernst, denn meistens geht es um größere Werte oder wichtige Angelegenheiten, wenn man dafür zu einem Notar gehen muss. Wie dem auch sei, unsere Notarin war ausgesprochen freundlich und auch humorvoll. Das lockert die ganze Sache auf.
Was dort passiert, ist sonst nämlich nicht so schrecklich spannend: Die Notarin liest den Vertrag vor, erklärt ggf. wie das Juristendeutsch zu verstehen ist, kontrolliert die Anwesenheit und anschließend unterschreiben die Vertragsparteien - fertig. Zumindest vorerst - denn den Rest erledigt der Notar im stillen Kämmerlein: Ausfertigen der Urkunde, Kopien an die entsprechenden Stellen verschicken, Kommunikation zwischen Banken für etwaige Pfandfreigaben, Löschungen o.ä., usw. usw. Außerdem müssen die "Papiere" des Darlehensgebers ausgefüllt und abgearbeitet werden. Dieser beantragt natürlich die Eintragung einer vollstreckbaren Grundschuld ins Grundbuch - sonst gibts kein Geld von der Bank.
Alle Voraussetzungen müssen erfüllt werden, erst dann kommt die "Kaufpreisfälligkeitsmitteilung", zu deutsch: Der Käufer hat den Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen. Je nach vorhandenen Belastungen (z.B. eingetragene Kredite) und sonstigen drumherum, ist vom Notar entsprechend viel zu erledigen, bevor der Kauf über die Bühne geben kann - und wie gesagt, vorher gibts natürlich kein Geld von der Bank. 😕
Das war uns soweit auch klar, auch wenn es von außen schon sehr umständlich erscheint. Denn obwohl der Termin erst gestern war - und ich durchaus das Gefühl hatte zu verstehen, was die Notarin erzählt hat - bekomme ich die ganzen Begriffleichkeiten und die detailierte Abfolge nicht mehr zusammen. 😥
Die Besonderheit, von der wir im Vorfeld auch überhaupt nichts gehört hatten, ist die GVO-Genehmigung. GVO bedeutet "Grundstücksverkehrsordnung" und regelt (u.a.) die Frage, ob es "beim Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen Berlin noch beim Bundesamt zur Regelung offener Vermögensfragen ein Rückübertragungsanspruch Dritter oder eine Mitteilung über einen solchen Antrag vorliegt" (Zitat von der Senatsverwaltung für Finanzen). 
Diese Genehmigung ist Voraussetzung für die Überschreibung der Eigentumsrechte beim Grundbuchamt, und damit essentiell für den Vertrag und die Bank. Zu deutsch: Ohne diese Genehmigung geht gar nix.
Kein Problem - denn die Notarin beantragt auch diese. Der Haken: Bearbeitungszeit in Berlin: 3 Monate 😱😱😱 
Ach du Schei...e!! 3 Monate! Oh man.. d.h. frühstens nach 3 Monaten - voraussgesetzt in dieser Zeit werden alle anderen Bedingungen erfüllt, z.B. Pfandfreigabeversprechen der Banken  - kann die Bank auszahlen.
Das wird für uns ein echtes Problem, denn (vermutlich) werden wir bereits vorher Rechnungen bekommen: z.B. vom Vermesser, der Notarin und vor allem von Helma für die Ausfertigung des Bauantrages (5% der Bausumme - also nicht ganz umsonst 😉 ).
Puh.. da haben wir ja wirklich super aufgepasst. Aber es hängt eben auch alles zusammen:
Für den Kaufvertrag des Grundstückes, benötigt man den Darlehensvertrag von der Bank. Für den wiederum benötigt man den Bauvertrag mit der Hausbaufirma. Um das alles zu machen, muss natürlich der (eigene) Finanzierungsplan stehen, das Haus ausgesucht sein usw. usw. Also eigentlich die schwierigsten Aufgaben müssen bereits erledigt sein.
Insofern kann ich uns gar keinen Vorwurf machen - auch wenn ich lieber vorher davon gewusst hätte - es wäre wohl genauso gelaufen.
Aber ich möchte andere Bauherren darauf aufmerksam machen: Bitte prüft diese Voraussetzungen und unterschätzt die zeitliche Komponente nicht. Der ganze Papierkrieg zwischen Notar und den anderen dauert i.A. Monate. Wer schnell Geld braucht, könnte somit ernsthafte Schwierigkeiten bekommen.

Operation Smart Home

Als wir mit der Detailplanung des Hauses und der Ausstattung begonnen hatten, kam das Thema Rollläden und deren Steuerung auf. Schnell, um nicht zu sagen sofort, war klar, dass manuelle Rollläden kein Thema sind. Bei ca. 20 Stück, verteilt auf 2 Etagen, wird es eine müßige Aufgabe, durch das Haus zu laufen, um die Dinger runter oder rauf zu gurbeln.
Ok.. also elektrische Antriebe. Nun muss aber trotzdem jemand durch das Haus laufen und überall auf die Taster drücken. Das klingt doch irgendwie ein bisschen... 90er ? Eine Verbesserung könnte eine zentrale Steuerung schaffen - ein Taster und zusätzlich eine Schaltuhr, mit der alle oder zumindest eine größere Gruppe gleichzeitig gefahren werden kann. Jetzt muss nur noch jemand entscheiden, zu welchen Zeiten die Rollläden hoch oder runter gefahren werden sollen und die Gruppen festlegen. Dabei ist man natürlich weit entfernt von einer optimalen Nutzung:
Der Sonne abgewendete Seiten werden dennoch verdunkelt und umgekehrt. Vielleicht vergisst man das runterfahren, weil es am morgen noch bewölkt gewesen ist, aber im Laufe des Tages scheint die Sonne und überhitzt das Haus. Grundsätzlich lässt sich damit wohl leben - es gibt sicher schlimmeres.  Es wird dazu führen, dass sie nicht so intensiv genutzt werden. Morgens runter, abends rauf - fertig. Wofür hat man denn schon sonst Rollläden - nicht so schlimm. 😕
Aber: Wenn man sich anschaut, wie (sau) teuer Rollläden insgesamt sind, möchte ich diese auch möglichst sinnvoll ausnutzen. Dann habe ich mich ein wenig mit Steuerungen für Rollläden beschäftigt, z.B. vom Zomfy. Dabei wird relativ schnell klar, das die Preise für eine einigermaßen(!) gute Steuerung, alles andere als niedrig sind. Also begann ich mal zu schauen, was die Alternativen sind.
Und Da wir ohnehin die Elektroanlage alleine ausführen, lag es auf der Hand: Machen wir das Haus smart 😁😁  - so wie man sich eine Haussteuerung in einem EFH im Jahr 2017 eben vorstellt. 😎
Im April/Mai begann ich mit der Recherche über die Möglichkeiten. Es sollte eine solide Lösung sein, kein Gebastel. Von meinem Vater kam auch schnell der Hinweis: Zentralisierung. "Sieh zu, dass möglichst alles an einer Stelle getauscht werden kann, wenn etwas kaputt geht".
Ok, fein. Es kristalisierten sich KNX und Loxone heraus. Jetzt müssen wir uns entscheiden - und das ist echt nicht so einfach. Viele andere haben bereits über die beide Kandidaten, Unterscheide und co geschrieben - deshalb reduziere ich das ganze in einem kurzem, anderen Post.

Vermesser legt los

Nachdem wir bereits im Juni, ich meine es war der 24.06., den Vermesser unseres Vertrauens beauftragt hatten, bekamen wir nun letzte Woche den Anruf, dass er mit seiner Arbeit vor Ort beginnen will.
Puh.. nur 7 Wochen später! Mensch, Klasse! 😧 Liegt das nun am Vermesser selbst? Nein.. es liegt am Land Berlin. Der Vermesser beantragt, im Auftrag der Bauherren, beim Katasteramt die vorhandenen Unterlagen zum Grundstück - dagegen wird er dann messen und ggf. Korrekturen melden.
Am 29.08. haben wir den Bescheid bekommen, denn wie wir alle wissen, ist nichts umsonst. Die 182€ ( 😭 ) hatten wir sofort überwiesen - doch bis zum 06.09. hatte der Vermesser die Unterlagen immer noch nicht. Deswegen zieht er die Vermessung vor Ort nun vor und arbeitet die Ergebnisse anschließend in die Daten vom Katasteramt ein. Ein eher unübliches Vorgehen, dass uns aber ein wenig Zeit erspart. Wer weiß, wann die Unterlagen ankommen.

Am Ende soll, neben der Teilung des Grundstücks, vor allem der Lageplan entstehen. Denn den wiederum braucht die Baufirma Helma, damit sie mit der Planung beginnen können.

Finanzierung - Check

Am 28.08.2017 war es dann soweit - wir haben den Darlehensvertrag beim Finanzierer unterschrieben. Im Verlauf der Planung hatten wir mit insgesamt 3 Finzanzierspartnern gesprochen. Unsere Erfahrungen möchte ich gerne kurz festhalten. Vorab noch kurz etwas zu unseren Vorstellung.

Aufgrund des Niedrigzins-Umfeldes ist eine möglichst lange Zinsbindung erstrebenswert. Es ist sehr unwahrsscheinlich, dass die Zinsen für Baukredite in 15 Jahren tatsächlich niedriger sind als heute. Also wollten wir eine möglichst lange Kreditlaufzeit.
Wir werden uns nahezu komplett neu einrichten, sodass hier einige Zusatzkredite (Küche, Möbel) nötig werden. Das schränkt unsere Möglichkeiten ein, sodass wir zunächst eine etwas kleinere Rate zahlen wollten. Doch wie kann das erreicht werden?
Die Kredithöhe, Zins und die Tilgung definieren die monatliche Rate. Da Zins (durch  die Laufzeit) und Darlehenssumme relativ fix sind, bleibt nur noch die anfängliche Tilgung als Stellschraube. Hier setzt das "neue" Gesetzt für Verbraucherkredite (seit 01.01.16) den Banken gewisse Grenzen. Es wird daher immer eine anf. Tilgung von >= 2% angestrebt. Das ist grundsätzlich auch sinnvoll und soll die Überschuldung von Bauherren am Ende der Kreditlaufzeit verhindern, falls inzwischen die Zinsen angestiegen sind. Für uns heißt das aber, dass wir eine sehr hohe Rate gleich zu Beginn zahlen müssten - also nix mit Stellschraube. Verdammt!
Letzte Möglichkeit ist die Laufzeit zu verändern, sodass der Zins runter geht. Grundsätzlich gilt: je länger die Laufzeit, desto höher der Zins und umgekehrt. Dieser Trade-Off kann allerdings -sau- teuer werden: wenn am Ende der (kurzen) Laufzeit die Zinsen gestiegen sind, wird der Kredit sehr viel teurer als bei einer langen Laufzeit. Hier muss man ganz genau aufpassen und abwägen.
Was wir eigentlich wollten: Lange Laufzeit, zu beginn eine niedrige Tilgung (1-1,25%) und nachdem die Möbelkredite weg sind, die Tilgung auf >= 2% erhöhen, damit am Ende der Laufzeit die Restschuld nicht zu hoch ist. Diese Vorstellung umzusetzen war wirklich schwierig. Folgend unsere Erfahrungen mit den Finanzierern:

1. Interhyp
Unabhängiger Bau-Finanzierer, deren absolutes Kerngeschäft alle Arten von Baufinanzierungen ist. Dementsprechend hoch ist das Know-How. Das betrifft sowohl die Details der Finanzierung selbst als auch das "Drumherum", also die Besonderheiten beim Ablauf des Hausbaus, bspw. genug Erfahrung um die Finanz-Planung mit den Bauherren durchzusprechen und auf mögliche Planungsfehler/Fehleinschätzung hinzuweisen ("Ohh, nur 10% für Baunebenkosten? Das ist zu wenig.").
Ingesamt war die Zusammenarbeit mit Interhyp immer sehr gut. Unsere (vielen, sehr vielen) Fragen wurden stets zeitnah beantwortet. Aktualisierung von Angeboten ging ebenfalls sehr fix. Außerdem wurde versucht auf Themen und Besonderheiten einzugehen, bevor wir selbst darauf gekommen sind nachzufragen. Wir hätten uns eine Zusammenarbeit sehr gut vorstellen können.
Am Ende gibt es bei (allen - vermute ich) unabhängigen Finanzierern ein Problem: Sie müssen mit den Bedingungen der Banken leben und können keine Besonderheiten vereinbaren. Wenn also bspw. eine Bank nur mit 2% anf. Tilgung fianziert, kann Interhyp diese Bedingung nicht verändern. Die Bank selbst hat dort womöglich noch Spielraum. Das ist dann wichtig, wenn man spezielle, marktunübliche, Besonderheiten beachten möchte. 
2. Roth Finanz
Als wir zu Roth Finanz gingen, hatten wir schon ein gewisses KnowHow in der Thematik aufgebaut. Außerdem war der Finanzplan einigermaßen ausgearbeitet. Die Empfehlung kam von Roth Massivhaus, wo wir für ein Orientierungsgespräch hatten. Es ist ebenfalls ein unabhängiger Finanzierer, aber sehr sehr viel kleiner als der Big-Player Interhyp.
Grundsätzlich hatten wir schon das Gefühl, unser Gegenüber weiß, wovon sie redet. Dennoch hat die Chemie nicht gestimmt. Wir mussten viele Details nachfragen. Letztes war es ein kurzes Standardgespräch.

3. Allianz
Durch Interhyp hatten wir bereits einige Angebot der Allianz bekommen, die zwar ganz ok im Zins waren, aber immer eine Tilgung von >= 2% vorausgesetzt haben. Durch einen guten Kontakt zu einer Allianz-Vertretung sind wir dann, trotz großer Skepsis, doch zum Gespräch gegangen. Hier zeigt sich dann der angesprochene Unterschied: Im Unterschied zu den Angeboten durch Interhyp, hat der Vertreter ein gewisses Mitspracherecht bei der Gestaltung des Darlehensvertrages. So kann er -trotz Vorgaben der Allianz- besondere Verbarungen vorschlagen, z.B. eine niedrigere anfängliche Tilgung. 
Zunächst haben wir mit 1% Tilgung und 25 Jahre Laufzeit geplant - doch das hat die Allianz dann doch abgelehnt - Mist. Wir konnten uns dann auf 1,25% einigen - mussten dafür aber einen Bausparer aufnehmen, der solange der Allianz gehört, bis wir die Tilgung erhöhen. Ein fairer Deal - Die Allianz muss dafür sorgen, dass der Kredit vernünftig getilgt wird und hat dafür eine Sicherheit verlangt. Letztlich haben dann beide Seiten was sie wollten: Die Bank die Sicherheit und wir die niedrigere Rate und eine lange Laufzeit.

Trotz der Skepsis konnten wir dann mit der Allianz erreichen, was wir uns vorgestellt hatten und haben dann auch dort unterschrieben. Entscheidet war die Anpassung der Rahmenbedingungen zu unseren Gunsten - das konnte Interhyp einfach nicht leisten. Dafür kann Interhyp auch nichts, aber letztlich entschieden wir uns natürlich für den Anbieter, der uns das passende Angebot machen konnte.

Zum Schluss noch ein paar grundsätzliche Tipps für angehende Bauherren:

1. Planung der Finanzen - ihr müsst genau wissen, welche Rate im Monat möglich ist

2. Planung der Kredithöhe - ihr müsst genau ermitteln, wieviel Geld ihr eigentlich für das gesamte Bauvorhaben (inkl. Grundstückskauf, Steuern, Vermessung,...,Baunebenkosten, Gartengestalgung?, ...) benötigt. Dabei nichts vergessen und eher einen Puffer einbauen. Nachfinanzieren ist i.A. sehr viel teurer.

3. Beschäftigt euch genau mit Grundregeln von Kreditverträgen. Ein guter Finanzierer wird euch zwar viel erzählen, aber es wird -IMMER- etwas ausgelassen. Das ist gar keine Absicht, es wird einfach angenommen, die Bauherren werden das sicher wissen. Oder es wird vergessen, oder oder. Es sind Details wie: Zinsen werden ab der 1. Auszahlung (auf den ausgezahlen Betrag) fällig, Tilgung ebenso, Banken verlangen eine Gebühr für die Bereitstellung ("Bereitstellungszinsen") usw. 

4. Vergesst die Restschuld nicht! Viele Bauherren freuen sich über Zinsen deutlich <2 % - bei einer mageren Laufzeit von 10 Jahren. Wenn dann nicht viel Eigenkapital vorhanden gewesen ist oder sehr hoch getilgt wird (> 3% sollten es dann schon sein), ist die Restschuld sehr hoch. Hier lauert das Risiko einer sehr hohen Anschlussfinanzierung, falls der Zins angestiegen sein sollte.

Wir sind jedenfalls froh, das Thema endlich abgehakt zu haben - es hat uns lange beschäftigt und sehr sehr viel Zeit in Anspruch genommen.