Bemusterung

Gestern Abend sind wir zurück gekommen von der Bemusterung bei Helma in Lehrte. Puh... also das es anstrengende 2 Tage werden, hatten wir uns schon gedacht. Aber es war dann doch etwas intensiver, als wir erwartet hatten.  

Begonnen haben wir mit einer verspäteten Anreise. Den Termin um 10 Uhr im Bemusterungspark - haben wir dank eines unerwarteten Staus nach einem Unfall von einer Stunde - um einige Minuten verpasst. Alles dennoch ganz entspannt, auch wenn Planerin, Bauleiter und Bemusterungsfrau etwas warten mussten. 

Nette Begrüßung

Nach kurzer Einführung ging es recht schnell an die Planung. Zunächst wurden die Räume einzeln durchgesprochen. Tür- und Fensteranschläge sowie die Position wurden erläutert und ggf. im Detail nachgebessert. Besonders gefallen hat uns hier das Mitdenken aller Beteiligten. Das fiel schon bei der Erstellung der Bauzeichnungen auf. So wird bereits darauf geachtet, dass auch hinter dem Fenster genug Platz für Möbel (z.B. im Schlafzimmer für den Kleiderschrank) bleibt, oder der Anschlag beim öffnen nicht stört, Stoßlüftungen gut möglich sind, usw. usw. Letztlich bleibt es die Entscheidung des Bauherren/in, aber es erleichtert die Entscheidung sehr. Als Laie würde man hier sicher das eine oder andere übersehen. 

Den ersten Schock hat uns dann der Bauleiter verpasst: Die Flächen im EG sind zu groß, sodass der Estrich mit Dehnungsfugen unterbrochen werden muss. Zwischen Wohn/Essbereich und Küche sowie zw. Wohnbereich und Diele hat uns noch recht wenig gestört. Doch auch der Wohn/Essbereich ist in der Länge zu groß (10,5m) - auch dort muss eine Fuge rein 😩 Das Problem daran: Dehnungsfugen müssen auch in den Beleg übernommen werden. 😱 Wer will denn so eine Fuge mitten durch den Fußboden, mitten im Raum?! 😭 Das wird noch ein ernstes Problem.. 

Platz für Änderungen

Nach der Durchsprache der Räume haben wir unsere gewünschten Änderungen eingearbeitet. Als (zunächst) wichtigsten Wunsch haben wir einen Wäscheschacht im Bad geplant. Das ging ratzfatz und kostet glücklicherweise überschaubar viel (50€). Leider sollte das nicht so bleiben 😝 

Kurz bevor wir nach Lehrte gefahren sind, kam meine liebe Ehefrau auf den Gedanken, dass so ein massives Vordach doch eine tolle Sache wäre. 😧 Die Idee ist zugegebener Maßen wirklich super und nach kurzer Recherche und einiger Bilder von anderen Umsetzungen, wollten wir sowas auch als Vordach. Allerdings sind die Dinger wirklich nicht billig... Nun haben wir also den Beteiligten unseren Vorschlag erläutert und er wurde eingezeichnet (Planerin) und kalkuliert (Bemusterungsfrau). Das dauert dann alles ein bisschen.. das Ergebnis haben wir am Nachmittag besprochen. 

Nachdem alle planerischen Anpassungen erledigt waren, hat sich die Planerin vorerst verabschiedet und alles in die Bauzeichnungen und Lagepläne eingearbeitet. 

Bemusterung außen

Wir dagegen sind in den Bemusterungspark gegangen und konnten die äußeren Bemusterungsobjekte in ihrer realen Pracht bewundern. Es gab Dachziegel, Regelrinne, Fensterbänke (bei uns Granit), Außenputz usw. auszuwählen. Den Putz hatten wir vorher ausgewählt, genauso die Fensterbänke. Beim Rest haben wir uns mit dem Standard begnügt und auch schon vorher überlegt, was wir haben wollen. So ging es recht fix und wir konnten wieder ins Warme. Das Wetter lud auch nicht zum Verweilen im Außenbereich ein. 

Mittagspause.. ein wenig den Kopf befreien 

Zusammen mit dem Bauleiter sind wir dann zum Mittagessen ins nahegelegene Hotel (das übrigens komplett von Helme bezahl wurde). Alles sehr sauber und ordentlich, es gab wirklich nichts zu meckern. 

Anschließend noch die Rückmeldung fürs Vordach: 3200€ -- Ufff! Das ist ordentlich für "so ein bisschen Beton". Aber wenn man genauer hinschaut, ist so ein Vordach doch etwas mehr als nur Beton. Und die Preise die wir vorher gehört hatten, lagen sogar noch deutlich darüber. Ok.. wir haben also etwas zum Nachdenken bekommen.. entscheiden müssen wir ja erst am nächsten Tag.

Sanitärbemusterung

Zusammen mit der Bemusterungsfrau ging es dann in de große und sehr schön gestaltete Sanitär-Welt. Begonnen haben wir in einer weniger hübschen Ecke mit etwas mäßiger Beleuchtung (😏): dort standen die im Standard enthaltenen Keramiken und Armaturen. Für's Gäste-Bad im EG reicht uns allerdings der Standard völlig aus. Naja.. eine Absenkautomatik fürs WC wollten wir dann doch.. spaßige 80€ Mehrpreis 😮 

Danach ging es sehr schnell: Ein Waschbecken fürs Bad im OG, dass uns gefallen hat, sollte 2500€ kosten 😱👎 Ne.. also ernsthaft. Nichts gegen Helma, aber die Preise der Hersteller sind hier einfach wie vom Mond. Meine Frau träumt von einer Whirlpoolbadewanne. Die gehen im Internet (jaja.. ich weiß) bei 1.500€ los.. bei Helma bei 5.000€. So wird das nichts.. Problem: Es können nicht einzelne Sanitärobjekte rausgenommen werden. Entweder alles, oder nichts. 

Puh.. Naaaja. Dann eben nichts 😠 Hier zeigt sich Helma doch sehr unflexibel.  Jetzt müssen wir EG UND OG Keramiken und Armaturen alleine besorgen und montieren. Wieso jetzt nicht das EG, wo ja alles mit Standard-Artikeln versehen werden sollte, nicht von Helma ausgeführt werden kann, ist uns ein Rätsel. 

Argumentiert wird dann immer mit Gewährleistung und schwieriger Absprache. Sicher gibt es bei solchen Absprachen immer mal Ärger mit dem einen oder anderen Bauherren, aber dafür alle unter Generalverdacht zu stellen? Etwas übertrieben..

Rollläden

Da mein Schwiegervater eine eigene Firma für die Montage von Bauelementen führt (Fenster, Türen, Rollläden,...) und die Preis für elektrische Rollläden werkseitig sehr hoch sind, hatten wir uns schon beim Kauf entschieden, in Eigenleistung selbige umzurüsten. 

Unser Plan war eigentlich, die Rolllädenpanzer werkseitig einzeln, also nicht montiert,  liefen zu lassen  und die Gurtwickler gleich komplett entfallen können. So hätten wir uns einiges an Arbeit gespart. Aber nicht mit Helma... ebenfalls wurde mit schwieriger Gewährleistung argumentiert und man hätte da in der Vergangenheit Probleme gehabt... . Hier zeigt sich leider erneut die Schwerfälligkeit. Schade.  

So müssten die Motoren werkseitig eingebaut werden - 200€ p. Rollläden. 😒 

Dazu kommt dann das Problem mit dem "2.Rettungsweg":

Dieser sei zwingend notwendig und ggü. dem Bauamt nachzuweisen und das sowohl für EG als auch für das OG. Im EG durch die große Balkonanlage zur (geplanten) Terrasse und im OG durch die große Fensteranlage im Büro. Soweit, so gut. Problem bei elektrischen Rollläden: Man braucht eine Lösung für manuellen Betrieb im Brandfall, falls der Strom bereits ausgefallen ist. Die Lösung sieht dann so aus: eine "nicht demontierbare" Kurbel für günstige 500€ das Stück. Davon natürlich 2!😡👎😡💥 No Way! Insgesamt Mehrkosten in Höhe von 5000€. 

Die Nachrüstung in Eigenleistung kostet dagegen ca. 2500€... 

Technische Baubesprechung

Nachdem die Sanitärbemusterung schnell erledigt war, konnten wir noch die technische Durchsprache mit dem Bauleiter am ersten Tag erledigen. Die ist normalerweise für den Beginn des zweiten Tages geplant. 2 Stunden echte Anstrengung. Es geht sehr ins Detail und es wird die Ausführung der einzelnen Schritte (relativ) genau erläutert. Auch wenn es zeitweise, insbesondere nach dem langen Tag, sehr anstrengend war, hat es doch wirklich viel gebracht. So bekommt man einen besseren Überblick und kann gezielt fragen stellen. Insbesondere durch unsere EL Elektro ergeben sich hier natürlich einige Punkte, die dann in aller Ruhe besprochen werden können. 

Letztlich orientiert sich alles an einem Protokoll und hat eine gute Struktur. Wir kamen dann ohne größere Schwierigkeiten durch und hatten "Feierabend"... 

Nacharbeiten

... Von wegen Feierabend. Wir saßen bis nach Mitternacht im Hotel am Schreibtisch und haben überlegt, geplant, entschieden, verworfen, gegoogelt, telefoniert, abgesprochen,......... Letztlich muss am zweiten Tag alles entschieden werden und jede Entscheidung hat Konsequenzen: Die meisten kosten nämlich einiges an € 😝  und die anderen sind wichtig für den Bauabschnitt.

Der 2. Tag

Zunächst sind wir zusammen mit allen Beteiligten die entstandenen Fragen durchgegangen. Das ging sowohl recht fix als auch erfolgreich. Alle baulichen Fragen wurden positiv beantwortet, sodass wir hier schon mal zufrieden waren. Insbesondere ging es uns um die Details zum Kabelverlegen (Durchbrüche zwischen Wänden, werkseitige Deckendurchbrüche zw. EG und OG, ... ).
Anschließend haben wir noch die zur Diskussion gestandenen Dinge bemustert, inbesondere die Eingangstür und die Treppe galt es noch zu entscheiden. 

Nach einigem hin und her konnten wir uns dann doch festlegen - auch wenn es wirklich nicht ganz einfach ist. Gerade bei Haustüren gibt es viele schöne Varianten. Mit der Treppe sind wir auch sehr zufrieden, zumindest vorerst. Denn eine lackierte Treppe könnte später auch Ärger machen, aber das müssen wir dann sehen. Holzoptik hätte jedenfalls überhaupt nicht in unsere Vorstellung gepasst und so hatten wir eigentlich keine so große Wahl. 

Abschluss

Am Ende hat uns die Planerin noch alle Änderungen und Wünsche im Plan gezeigt, wo auch das neue Vordach schon mit enthalten war. Gerade das hat uns wirklich gut gefallen, auch wenn der Preis von insgesamt fast 4.000€ wirklich weh tut, zumal es vorher nicht eingeplant gewesen ist. So konnten wir dann alles unterschreiben und warten nun auf den Bauantrag, der nächste Woche eintreffen sollte. Wir hoffen, das es mit der Baugenehmigung bis Ende Februar klappt ✌ 

Kaufvertrag unterschrieben - Thema GVO-Genehmigung

Gestern (12.09.17) folgte der nächste offizielle Termin: Die Unterzeichnung des Grundstück-Kaufvertrages beim Notar. Eigentlich eine gute Sache, denn das Eigentum am Grundstück ist natürlich die Voraussetzung, dass die Bank überhaupt den Kredit auszahlt. Man verzeihe mir hier meine juristisch unkorrekte Ausdrucksweise.
Es war unser erster Termin bei einem Notar, aber die die ich bisher kennengelernt habe (beruflich) und wie uns von anderen berichtet wurde, sind Notare zumeist etwas... nun.. speziell. Und damit meine ich steif.. wie ein Stock. Vermutlich ist es eher Ernst, denn meistens geht es um größere Werte oder wichtige Angelegenheiten, wenn man dafür zu einem Notar gehen muss. Wie dem auch sei, unsere Notarin war ausgesprochen freundlich und auch humorvoll. Das lockert die ganze Sache auf.
Was dort passiert, ist sonst nämlich nicht so schrecklich spannend: Die Notarin liest den Vertrag vor, erklärt ggf. wie das Juristendeutsch zu verstehen ist, kontrolliert die Anwesenheit und anschließend unterschreiben die Vertragsparteien - fertig. Zumindest vorerst - denn den Rest erledigt der Notar im stillen Kämmerlein: Ausfertigen der Urkunde, Kopien an die entsprechenden Stellen verschicken, Kommunikation zwischen Banken für etwaige Pfandfreigaben, Löschungen o.ä., usw. usw. Außerdem müssen die "Papiere" des Darlehensgebers ausgefüllt und abgearbeitet werden. Dieser beantragt natürlich die Eintragung einer vollstreckbaren Grundschuld ins Grundbuch - sonst gibts kein Geld von der Bank.
Alle Voraussetzungen müssen erfüllt werden, erst dann kommt die "Kaufpreisfälligkeitsmitteilung", zu deutsch: Der Käufer hat den Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen. Je nach vorhandenen Belastungen (z.B. eingetragene Kredite) und sonstigen drumherum, ist vom Notar entsprechend viel zu erledigen, bevor der Kauf über die Bühne geben kann - und wie gesagt, vorher gibts natürlich kein Geld von der Bank. 😕
Das war uns soweit auch klar, auch wenn es von außen schon sehr umständlich erscheint. Denn obwohl der Termin erst gestern war - und ich durchaus das Gefühl hatte zu verstehen, was die Notarin erzählt hat - bekomme ich die ganzen Begriffleichkeiten und die detailierte Abfolge nicht mehr zusammen. 😥
Die Besonderheit, von der wir im Vorfeld auch überhaupt nichts gehört hatten, ist die GVO-Genehmigung. GVO bedeutet "Grundstücksverkehrsordnung" und regelt (u.a.) die Frage, ob es "beim Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen Berlin noch beim Bundesamt zur Regelung offener Vermögensfragen ein Rückübertragungsanspruch Dritter oder eine Mitteilung über einen solchen Antrag vorliegt" (Zitat von der Senatsverwaltung für Finanzen). 
Diese Genehmigung ist Voraussetzung für die Überschreibung der Eigentumsrechte beim Grundbuchamt, und damit essentiell für den Vertrag und die Bank. Zu deutsch: Ohne diese Genehmigung geht gar nix.
Kein Problem - denn die Notarin beantragt auch diese. Der Haken: Bearbeitungszeit in Berlin: 3 Monate 😱😱😱 
Ach du Schei...e!! 3 Monate! Oh man.. d.h. frühstens nach 3 Monaten - voraussgesetzt in dieser Zeit werden alle anderen Bedingungen erfüllt, z.B. Pfandfreigabeversprechen der Banken  - kann die Bank auszahlen.
Das wird für uns ein echtes Problem, denn (vermutlich) werden wir bereits vorher Rechnungen bekommen: z.B. vom Vermesser, der Notarin und vor allem von Helma für die Ausfertigung des Bauantrages (5% der Bausumme - also nicht ganz umsonst 😉 ).
Puh.. da haben wir ja wirklich super aufgepasst. Aber es hängt eben auch alles zusammen:
Für den Kaufvertrag des Grundstückes, benötigt man den Darlehensvertrag von der Bank. Für den wiederum benötigt man den Bauvertrag mit der Hausbaufirma. Um das alles zu machen, muss natürlich der (eigene) Finanzierungsplan stehen, das Haus ausgesucht sein usw. usw. Also eigentlich die schwierigsten Aufgaben müssen bereits erledigt sein.
Insofern kann ich uns gar keinen Vorwurf machen - auch wenn ich lieber vorher davon gewusst hätte - es wäre wohl genauso gelaufen.
Aber ich möchte andere Bauherren darauf aufmerksam machen: Bitte prüft diese Voraussetzungen und unterschätzt die zeitliche Komponente nicht. Der ganze Papierkrieg zwischen Notar und den anderen dauert i.A. Monate. Wer schnell Geld braucht, könnte somit ernsthafte Schwierigkeiten bekommen.

Finanzierung - Check

Am 28.08.2017 war es dann soweit - wir haben den Darlehensvertrag beim Finanzierer unterschrieben. Im Verlauf der Planung hatten wir mit insgesamt 3 Finzanzierspartnern gesprochen. Unsere Erfahrungen möchte ich gerne kurz festhalten. Vorab noch kurz etwas zu unseren Vorstellung.

Aufgrund des Niedrigzins-Umfeldes ist eine möglichst lange Zinsbindung erstrebenswert. Es ist sehr unwahrsscheinlich, dass die Zinsen für Baukredite in 15 Jahren tatsächlich niedriger sind als heute. Also wollten wir eine möglichst lange Kreditlaufzeit.
Wir werden uns nahezu komplett neu einrichten, sodass hier einige Zusatzkredite (Küche, Möbel) nötig werden. Das schränkt unsere Möglichkeiten ein, sodass wir zunächst eine etwas kleinere Rate zahlen wollten. Doch wie kann das erreicht werden?
Die Kredithöhe, Zins und die Tilgung definieren die monatliche Rate. Da Zins (durch  die Laufzeit) und Darlehenssumme relativ fix sind, bleibt nur noch die anfängliche Tilgung als Stellschraube. Hier setzt das "neue" Gesetzt für Verbraucherkredite (seit 01.01.16) den Banken gewisse Grenzen. Es wird daher immer eine anf. Tilgung von >= 2% angestrebt. Das ist grundsätzlich auch sinnvoll und soll die Überschuldung von Bauherren am Ende der Kreditlaufzeit verhindern, falls inzwischen die Zinsen angestiegen sind. Für uns heißt das aber, dass wir eine sehr hohe Rate gleich zu Beginn zahlen müssten - also nix mit Stellschraube. Verdammt!
Letzte Möglichkeit ist die Laufzeit zu verändern, sodass der Zins runter geht. Grundsätzlich gilt: je länger die Laufzeit, desto höher der Zins und umgekehrt. Dieser Trade-Off kann allerdings -sau- teuer werden: wenn am Ende der (kurzen) Laufzeit die Zinsen gestiegen sind, wird der Kredit sehr viel teurer als bei einer langen Laufzeit. Hier muss man ganz genau aufpassen und abwägen.
Was wir eigentlich wollten: Lange Laufzeit, zu beginn eine niedrige Tilgung (1-1,25%) und nachdem die Möbelkredite weg sind, die Tilgung auf >= 2% erhöhen, damit am Ende der Laufzeit die Restschuld nicht zu hoch ist. Diese Vorstellung umzusetzen war wirklich schwierig. Folgend unsere Erfahrungen mit den Finanzierern:

1. Interhyp
Unabhängiger Bau-Finanzierer, deren absolutes Kerngeschäft alle Arten von Baufinanzierungen ist. Dementsprechend hoch ist das Know-How. Das betrifft sowohl die Details der Finanzierung selbst als auch das "Drumherum", also die Besonderheiten beim Ablauf des Hausbaus, bspw. genug Erfahrung um die Finanz-Planung mit den Bauherren durchzusprechen und auf mögliche Planungsfehler/Fehleinschätzung hinzuweisen ("Ohh, nur 10% für Baunebenkosten? Das ist zu wenig.").
Ingesamt war die Zusammenarbeit mit Interhyp immer sehr gut. Unsere (vielen, sehr vielen) Fragen wurden stets zeitnah beantwortet. Aktualisierung von Angeboten ging ebenfalls sehr fix. Außerdem wurde versucht auf Themen und Besonderheiten einzugehen, bevor wir selbst darauf gekommen sind nachzufragen. Wir hätten uns eine Zusammenarbeit sehr gut vorstellen können.
Am Ende gibt es bei (allen - vermute ich) unabhängigen Finanzierern ein Problem: Sie müssen mit den Bedingungen der Banken leben und können keine Besonderheiten vereinbaren. Wenn also bspw. eine Bank nur mit 2% anf. Tilgung fianziert, kann Interhyp diese Bedingung nicht verändern. Die Bank selbst hat dort womöglich noch Spielraum. Das ist dann wichtig, wenn man spezielle, marktunübliche, Besonderheiten beachten möchte. 
2. Roth Finanz
Als wir zu Roth Finanz gingen, hatten wir schon ein gewisses KnowHow in der Thematik aufgebaut. Außerdem war der Finanzplan einigermaßen ausgearbeitet. Die Empfehlung kam von Roth Massivhaus, wo wir für ein Orientierungsgespräch hatten. Es ist ebenfalls ein unabhängiger Finanzierer, aber sehr sehr viel kleiner als der Big-Player Interhyp.
Grundsätzlich hatten wir schon das Gefühl, unser Gegenüber weiß, wovon sie redet. Dennoch hat die Chemie nicht gestimmt. Wir mussten viele Details nachfragen. Letztes war es ein kurzes Standardgespräch.

3. Allianz
Durch Interhyp hatten wir bereits einige Angebot der Allianz bekommen, die zwar ganz ok im Zins waren, aber immer eine Tilgung von >= 2% vorausgesetzt haben. Durch einen guten Kontakt zu einer Allianz-Vertretung sind wir dann, trotz großer Skepsis, doch zum Gespräch gegangen. Hier zeigt sich dann der angesprochene Unterschied: Im Unterschied zu den Angeboten durch Interhyp, hat der Vertreter ein gewisses Mitspracherecht bei der Gestaltung des Darlehensvertrages. So kann er -trotz Vorgaben der Allianz- besondere Verbarungen vorschlagen, z.B. eine niedrigere anfängliche Tilgung. 
Zunächst haben wir mit 1% Tilgung und 25 Jahre Laufzeit geplant - doch das hat die Allianz dann doch abgelehnt - Mist. Wir konnten uns dann auf 1,25% einigen - mussten dafür aber einen Bausparer aufnehmen, der solange der Allianz gehört, bis wir die Tilgung erhöhen. Ein fairer Deal - Die Allianz muss dafür sorgen, dass der Kredit vernünftig getilgt wird und hat dafür eine Sicherheit verlangt. Letztlich haben dann beide Seiten was sie wollten: Die Bank die Sicherheit und wir die niedrigere Rate und eine lange Laufzeit.

Trotz der Skepsis konnten wir dann mit der Allianz erreichen, was wir uns vorgestellt hatten und haben dann auch dort unterschrieben. Entscheidet war die Anpassung der Rahmenbedingungen zu unseren Gunsten - das konnte Interhyp einfach nicht leisten. Dafür kann Interhyp auch nichts, aber letztlich entschieden wir uns natürlich für den Anbieter, der uns das passende Angebot machen konnte.

Zum Schluss noch ein paar grundsätzliche Tipps für angehende Bauherren:

1. Planung der Finanzen - ihr müsst genau wissen, welche Rate im Monat möglich ist

2. Planung der Kredithöhe - ihr müsst genau ermitteln, wieviel Geld ihr eigentlich für das gesamte Bauvorhaben (inkl. Grundstückskauf, Steuern, Vermessung,...,Baunebenkosten, Gartengestalgung?, ...) benötigt. Dabei nichts vergessen und eher einen Puffer einbauen. Nachfinanzieren ist i.A. sehr viel teurer.

3. Beschäftigt euch genau mit Grundregeln von Kreditverträgen. Ein guter Finanzierer wird euch zwar viel erzählen, aber es wird -IMMER- etwas ausgelassen. Das ist gar keine Absicht, es wird einfach angenommen, die Bauherren werden das sicher wissen. Oder es wird vergessen, oder oder. Es sind Details wie: Zinsen werden ab der 1. Auszahlung (auf den ausgezahlen Betrag) fällig, Tilgung ebenso, Banken verlangen eine Gebühr für die Bereitstellung ("Bereitstellungszinsen") usw. 

4. Vergesst die Restschuld nicht! Viele Bauherren freuen sich über Zinsen deutlich <2 % - bei einer mageren Laufzeit von 10 Jahren. Wenn dann nicht viel Eigenkapital vorhanden gewesen ist oder sehr hoch getilgt wird (> 3% sollten es dann schon sein), ist die Restschuld sehr hoch. Hier lauert das Risiko einer sehr hohen Anschlussfinanzierung, falls der Zins angestiegen sein sollte.

Wir sind jedenfalls froh, das Thema endlich abgehakt zu haben - es hat uns lange beschäftigt und sehr sehr viel Zeit in Anspruch genommen.