Aufgrund des Niedrigzins-Umfeldes ist eine möglichst lange Zinsbindung erstrebenswert. Es ist sehr unwahrsscheinlich, dass die Zinsen für Baukredite in 15 Jahren tatsächlich niedriger sind als heute. Also wollten wir eine möglichst lange Kreditlaufzeit.
Wir werden uns nahezu komplett neu einrichten, sodass hier einige Zusatzkredite (Küche, Möbel) nötig werden. Das schränkt unsere Möglichkeiten ein, sodass wir zunächst eine etwas kleinere Rate zahlen wollten. Doch wie kann das erreicht werden?
Die Kredithöhe, Zins und die Tilgung definieren die monatliche Rate. Da Zins (durch die Laufzeit) und Darlehenssumme relativ fix sind, bleibt nur noch die anfängliche Tilgung als Stellschraube. Hier setzt das "neue" Gesetzt für Verbraucherkredite (seit 01.01.16) den Banken gewisse Grenzen. Es wird daher immer eine anf. Tilgung von >= 2% angestrebt. Das ist grundsätzlich auch sinnvoll und soll die Überschuldung von Bauherren am Ende der Kreditlaufzeit verhindern, falls inzwischen die Zinsen angestiegen sind. Für uns heißt das aber, dass wir eine sehr hohe Rate gleich zu Beginn zahlen müssten - also nix mit Stellschraube. Verdammt!
Letzte Möglichkeit ist die Laufzeit zu verändern, sodass der Zins runter geht. Grundsätzlich gilt: je länger die Laufzeit, desto höher der Zins und umgekehrt. Dieser Trade-Off kann allerdings -sau- teuer werden: wenn am Ende der (kurzen) Laufzeit die Zinsen gestiegen sind, wird der Kredit sehr viel teurer als bei einer langen Laufzeit. Hier muss man ganz genau aufpassen und abwägen.
Was wir eigentlich wollten: Lange Laufzeit, zu beginn eine niedrige Tilgung (1-1,25%) und nachdem die Möbelkredite weg sind, die Tilgung auf >= 2% erhöhen, damit am Ende der Laufzeit die Restschuld nicht zu hoch ist. Diese Vorstellung umzusetzen war wirklich schwierig. Folgend unsere Erfahrungen mit den Finanzierern:
- Interhyp Unabhängiger Bau-Finanzierer, deren absolutes Kerngeschäft alle Arten von Baufinanzierungen ist. Dementsprechend hoch ist das Know-How. Das betrifft sowohl die Details der Finanzierung selbst als auch das "Drumherum", also die Besonderheiten beim Ablauf des Hausbaus, bspw. genug Erfahrung um die Finanz-Planung mit den Bauherren durchzusprechen und auf mögliche Planungsfehler/Fehleinschätzung hinzuweisen ("Ohh, nur 10% für Baunebenkosten? Das ist zu wenig.").
- Roth Finanz Als wir zu Roth Finanz gingen, hatten wir schon ein gewisses KnowHow in der Thematik aufgebaut. Außerdem war der Finanzplan einigermaßen ausgearbeitet. Die Empfehlung kam von Roth Massivhaus, wo wir für ein Orientierungsgespräch hatten. Es ist ebenfalls ein unabhängiger Finanzierer, aber sehr sehr viel kleiner als der Big-Player Interhyp.
- Allianz Durch Interhyp hatten wir bereits einige Angebot der Allianz bekommen, die zwar ganz ok im Zins waren, aber immer eine Tilgung von >= 2% vorausgesetzt haben. Durch einen guten Kontakt zu einer Allianz-Vertretung sind wir dann, trotz großer Skepsis, doch zum Gespräch gegangen. Hier zeigt sich dann der angesprochene Unterschied: Im Unterschied zu den Angeboten durch Interhyp, hat der Vertreter ein gewisses Mitspracherecht bei der Gestaltung des Darlehensvertrages. So kann er -trotz Vorgaben der Allianz- besondere Verbarungen vorschlagen, z.B. eine niedrigere anfängliche Tilgung.
Ingesamt war die Zusammenarbeit mit Interhyp immer sehr gut. Unsere (vielen, sehr vielen) Fragen wurden stets zeitnah beantwortet. Aktualisierung von Angeboten ging ebenfalls sehr fix. Außerdem wurde versucht auf Themen und Besonderheiten einzugehen, bevor wir selbst darauf gekommen sind nachzufragen. Wir hätten uns eine Zusammenarbeit sehr gut vorstellen können.
Am Ende gibt es bei (allen - vermute ich) unabhängigen Finanzierern ein Problem: Sie müssen mit den Bedingungen der Banken leben und können keine Besonderheiten vereinbaren. Wenn also bspw. eine Bank nur mit 2% anf. Tilgung fianziert, kann Interhyp diese Bedingung nicht verändern. Die Bank selbst hat dort womöglich noch Spielraum. Das ist dann wichtig, wenn man spezielle, marktunübliche, Besonderheiten beachten möchte.
Grundsätzlich hatten wir schon das Gefühl, unser Gegenüber weiß, wovon sie redet. Dennoch hat die Chemie nicht gestimmt. Wir mussten viele Details nachfragen. Letztes war es ein kurzes Standardgespräch.
Zunächst haben wir mit 1% Tilgung und 25 Jahre Laufzeit geplant - doch das hat die Allianz dann doch abgelehnt - Mist. Wir konnten uns dann auf 1,25% einigen - mussten dafür aber einen Bausparer aufnehmen, der solange der Allianz gehört, bis wir die Tilgung erhöhen. Ein fairer Deal - Die Allianz muss dafür sorgen, dass der Kredit vernünftig getilgt wird und hat dafür eine Sicherheit verlangt. Letztlich haben dann beide Seiten was sie wollten: Die Bank die Sicherheit und wir die niedrigere Rate und eine lange Laufzeit.
Zum Schluss noch ein paar grundsätzliche Tipps für angehende Bauherren:
1. Planung der Finanzen - ihr müsst genau wissen, welche Rate im Monat möglich ist
2. Planung der Kredithöhe - ihr müsst genau ermitteln, wieviel Geld ihr eigentlich für das gesamte Bauvorhaben (inkl. Grundstückskauf, Steuern, Vermessung,...,Baunebenkosten, Gartengestalgung?, ...) benötigt. Dabei nichts vergessen und eher einen Puffer einbauen. Nachfinanzieren ist i.A. sehr viel teurer.
3. Beschäftigt euch genau mit Grundregeln von Kreditverträgen. Ein guter Finanzierer wird euch zwar viel erzählen, aber es wird -IMMER- etwas ausgelassen. Das ist gar keine Absicht, es wird einfach angenommen, die Bauherren werden das sicher wissen. Oder es wird vergessen, oder oder. Es sind Details wie: Zinsen werden ab der 1. Auszahlung (auf den ausgezahlen Betrag) fällig, Tilgung ebenso, Banken verlangen eine Gebühr für die Bereitstellung ("Bereitstellungszinsen") usw.
4. Vergesst die Restschuld nicht! Viele Bauherren freuen sich über Zinsen deutlich <2 % - bei einer mageren Laufzeit von 10 Jahren. Wenn dann nicht viel Eigenkapital vorhanden gewesen ist oder sehr hoch getilgt wird (> 3% sollten es dann schon sein), ist die Restschuld sehr hoch. Hier lauert das Risiko einer sehr hohen Anschlussfinanzierung, falls der Zins angestiegen sein sollte.
Wir sind jedenfalls froh, das Thema endlich abgehakt zu haben - es hat uns lange beschäftigt und sehr sehr viel Zeit in Anspruch genommen.
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